日本房产泡沫起源及分析

日本泡沫经济起因是什么？ 什么是泡沫经济？ 什么是投机活动？ 中国房价上涨原因是什么？ 日本泡沫经济给中国带来哪些启示？中国经济又面临的哪些问题和挑战？ 中国的银行体系是否会像日本一样存在被土地捆绑的问题？

日本泡沫经济起因是什么？

为更好的了解日本泡沫经济起源，我们先来做些铺垫。二战以来日本消耗了大量的资源和设备，有近40%的国民财富毁于战火，到处都是废墟和焦土。战争给日本人的生活带来了巨大的影响，不少人流离失所，冻死、饿死的人不在少数。战后美国以盟军的名义派40万军队进驻日本，美军的到来使日本避免了领土分崩离析的命运，对日本的民主、法制改革也起到了推动作用。 在美国、苏联进入冷战后，日本更成为了美国在亚洲的重要运输基地，美国大量的后勤需求、资金供应，给日本工业和经济的发展提供了契机，1952年日本的外汇储备增至11.4亿美元。除了美国的扶植，日本政府强有力的国家干预和领导，也是日本战后经济迅速发展的一大原因，日本重科技、讲贸易，工业、半导体等技术不断进步，出口贸易增长很快，我们80后的家庭大多都有一件日本的产品，最常见的就是三洋收录机和日立电视。

随着日本的发展，20世纪80年代日本成为了世界最大的贸易顺差国。因为出口巨大，日本拥有大量的外汇储备美元，日本政府还将大部分的外汇储备用于购买美国国债。反观美国，出口额连年负增长，贸易逆差高达1090亿美元，其中对日本的贸易逆差约占50%，是世界最大的债务国。为缓解美国的现状，提高美元的出口竞争力，美国、日本等5个国家在1985年签订了广场协议，日本同意升值日元帮助美国解决危机。广场协议签订后，国际外汇市场大量抛售美元，美元供大于求，进而诱导美元大幅贬值，扭转了美国贸易逆差。

业界认为，广场协议是日本泡沫经济的一个导火索。日元升值给日本带来了很多影响。日本出口的产品一直以物廉价美闻名于世界，日元的升值意味着商品的价格升高，这在一定程度上削弱了日本的出口竞争力，商品需求的减少对出口企业造成了沉重的打击。同时，日元一路升值，引发人们对日元升值预期的看好，

引发日本泡沫经济的根本原因是1985年到1990年日本不当的经济政策。1985年日、德、法、英签订的广场协议，直接拉开了日元大幅升值的序幕，推动了日元汇率在短期内的过度调整，导致大量游资进入日本。1985年到1990年，日本都市银行的贷款增加了10%，其中对房地产的贷款增加了20%以上，日本大量发行货币，贷款利率低，致使资本市场流动性过剩，土地价格越炒越高，1990年的土地指数是1985年的3倍还多，进而造成房产泡沫。股市也炒的沸沸扬扬，日经指数达到39000点，在短短4年内翻了2倍还多。这段时期的日本经济就叫做泡沫经济。

什么是泡沫经济？

市场的需求有两种，一种是正常需求，一种是投机需求。正常的需求曲线如图一的D1曲线，它有负斜率，随着价格的上升，需求下降；投机需求则是正斜率，买进的目的是为了卖出，价格越长，买的人越多，需求上升，如图一D2曲线。我们平常看到的市场需求是总需求，如D曲线，如果投机需求非常旺盛，总需求就越来越平，斜率从负的变成平的甚至转为正的。

              图一  需求曲线图

正常市场情况下，如图二所示，需求曲线是负斜率（D曲线），供给曲线是正斜率（S曲线），两者相交得到均衡价格。在经济学上，我们以水平线为准，如果总需求曲线是负斜率，那么市场机制起作用，均衡点存在的情况下政府不用过度干预，可是如果投机活动过于猖狂，如图三所示，需求曲线由D0开始变成D1,D2,D3，此时理论上可以论证，不存在均衡点，投入房地产市场的钱越多，投机活动越猖獗，越猖獗就越有人投机，投入的钱就越多，把房价一直推上去直至泡沫经济崩溃。所以，正斜率的需求曲线就代表泡沫经济。

            图二 供给和需求关系图

           图三 供给和需求变化图

什么是投机活动？

如图四所示，假定没有任何成本和税收，A有一栋房子，B用100万买它，B首付20%，即20万，从银行贷款80万。B拿到房子住了半年转手150万卖给C，C首付30万，贷款120万，此时B拿到钱后，80万还给了银行，除去20万首付，B自己净赚50万。C拿了房子半年后又以200万卖给D，D首付40万，160万从银行贷款，C拿到钱还掉了120万的银行贷款，除去首付30万，也赚到了50万。B、C获得钱的过程没有任何劳动，是投机所得。

社会资源被大量集中到虚拟经济，集中到投机炒作，一个地方的资金链断裂，泡沫经济就崩溃了。对于最后购买房子的D，他以为自己可以赚，但是泡沫经济破裂，房子大幅下跌，结果他破产了，假设房子最后跌回100万，银行贷款160万，最后只收回100万，那么银行赔了60万，D也赔了首付的40万。所以任何投机活动，最后泡沫破灭后银行永远是赔的。

              图四 投机交易图

中国房价上涨原因是什么？

中国与日本不同，房价之所以上涨由两个原因。一是供求规律，从2000年到2012年，城镇居民住房的人均面积逐年减少，因为城镇化的的速度超过了我们基本建设的速度，房产供不应求，房价自然不会下跌。同时因为贫富差距大，年轻人买不起房，富人购买力相当强，只要北京、上海楼盘一出售，几乎当天就一抢而空。二是货币规律，增发货币量变大，人们的存款变多，大量的钱屯在银行里面，但是物质基础没有跟上，这也就使得通货膨胀压力非常大，房价因此居高不下。

要解决中国房价的问题，第一我们要很好地的推行税制改革，缩小贫富差距。第二我们应该紧缩货币，谨慎小心的处理货币政策问题。第三，香港的居民房价比内地还高，但百姓安居乐业，这是因为48%的人住在政府提供的居屋和公屋，我们也应该大量的增加住房的攻击，更好的盖廉租房，尽可能的寻求供求基本平衡。

日本泡沫经济给中国带来哪些启示？中国经济又面临的哪些问题和挑战？

日本的泡沫经济告诉我们要居安思危，认真的处理这些问题。中国看似与日本有相似之处，持有大量美国债券，长期的贸易盈余很高，但中国与日本情况实际上完全不同。每年我们外汇储备增加4000亿美元，这是我们的贸易顺差资本项目和经常项目流进来的，中国是个主权国家，不允许美元、日元等在国内流通，只要有外币，我们就用人民币把它冲销。假定按照美元对人民币的比率1：8，我们每年有3万多亿人民币印出来，这些钱又全部发给了老百姓，这是中国的一个病根。大量的外资流入，想要在国内消费必须兑换成人民币，对人民币的需求增加，人民币必定升值，这是中国所面临的挑战。

中国的银行体系是否会像日本一样存在被土地捆绑的问题？

日本的炒作很过分，把土地、房产卖来卖去，这与我们中国不一样，我们政府圈块地，把农民迁走，天价拍卖，政府拿走中间差额后，就没有再卖过。同时我们国家的银行机制也与日本不同，日本银行没有统一的运作，日本没有国有银行，全部是民营银行，采用主银行制，大财团制，需要通过炒作来赚钱。而我国银行80%的金融资产控制在国有银行和股份制银行，我们是中央一体的领导，只要一声禁令，我们就绝对不会有其他动作。因此，我们国家虽然在土地制度、银行制度上并不完善，但不能拿日本来套。

参考：世纪大讲堂—日本泡沫经济溯源与启示 主讲人 徐滇庆